La signature.

Le système d'achat immobilier costaricien est rassurant pour un Français parce qu'il repose, comme en France, sur un officier ministériel — le notario público — qui authentifie l'acte, calcule les taxes, et veille à l'inscription au Registre des biens immobiliers. C'est la même logique que le notaire français, avec quelques différences de calendrier et de coûts.

La grande différence : au Costa Rica, le notaire est aussi avocat. Tous les notarios costariciens sont d'abord des avocats inscrits au barreau, qui ont obtenu en plus l'habilitation notariale. Ils plaident, conseillent, défendent — et en parallèle signent les actes authentiques. Cela change la relation : votre "notaire" est aussi votre conseil juridique, et il est habituel qu'il agisse en double rôle.

Le déroulé en cinq étapes

Étape 1 — Lettre d'offre / Carta de Oferta (Jour 1)

Une fois le bien identifié et le prix accepté, nous rédigeons une Carta de Oferta (lettre d'offre) qui pose les fondations. Document concis (2-4 pages), elle fixe :

• Identité des parties (acheteur, vendeur)
• Identification du bien : matricule au Registre, dimensions, plano catastral
• Prix d'achat en USD
• Conditions de financement (cash, prêt vendeur, mixte)
• Calendrier indicatif (due diligence, signature)
• Dépôt de garantie (typiquement 10 % du prix sur compte escrow)

Aucun argent n'est versé avant que la lettre soit signée par les deux parties. Le dépôt suit dans les 5-10 jours.

Étape 2 — Due Diligence (Jours 5-30)

L'équivalent costaricien de la phase "vérifications" française, mais plus poussée et formalisée. Sur la période, notre avocat costaricien (ou un avocat indépendant que nous recommandons) procède à :

• Vérification du titre au Registre des biens immobiliers — chaîne de propriété, absence d'hypothèques cachées, absence de servitudes non déclarées, cohérence du plano catastral avec le terrain réel
• Vérification des impôts — impôt foncier municipal à jour, impôt de luxe Solidaridad le cas échéant
• Vérification des permis — permis de construire, certificat d'usage du sol, conformité avec le Plan Regulador local
• Vérification des services — eau, électricité, internet ; pour les zones côtières, vérification du raccordement et de la disponibilité
• Vérification des zones de protection — zone maritime terrestre (ZMT), zone forestière, zone d'aire indigène le cas échéant
• Pour les biens en copropriété — règlement intérieur, état des comptes de la copropriété, charges à venir
• Pour les biens commerciaux — patentes, conformité du Ministère de la Santé, dossier CFIA si construit

Étape 3 — Rédaction de l'escritura (Jours 30-45)

L'escritura pública est l'acte authentique de transfert de propriété. Elle est rédigée par le notaire choisi (le plus souvent par l'acheteur, comme en France), revue par l'avocat de chaque partie, et finalement signée devant le notaire.

Pour un acheteur français qui ne parle pas espagnol couramment, nous fournissons systématiquement une traduction écrite en français de l'escritura, clause par clause, avant signature. Nous vérifions la cohérence des chiffres (prix, mensualités du prêt vendeur, taxes), des dates, et des noms des parties. La signature elle-même se fait en espagnol — c'est la version légale qui prévaut — mais vous savez exactement ce que vous signez.

Étape 4 — Signature de l'escritura (Jour J)

Le jour de la signature, plusieurs choses se passent en séquence, devant le notaire :

1. Vérification d'identité — passeport ou DIMEX présenté par chaque partie
2. Lecture de l'escritura — le notaire lit (ou résume) l'acte ; questions et corrections finales
3. Transfert des fonds depuis l'escrow vers le vendeur (apport) et création de l'hypothèque pour le solde si prêt vendeur
4. Signature par les deux parties + le notaire
5. Apposition des timbres fiscaux (timbre d'enregistrement, timbres municipaux, timbres notariaux)
6. Calcul et paiement des taxes de transfert (1,5 % du prix typiquement)

Si vous ne pouvez pas être présent physiquement, vous pouvez signer par procuration : vous donnez une poder especial (procuration spéciale) à un avocat costaricien, traduite et apostillée en France, qui signe à votre place. C'est ce que font 60 % de nos acheteurs français — ils signent depuis Paris ou Lyon, et le bien est à leur nom au Costa Rica le lendemain.

Étape 5 — Inscription au Registre (Jours 45-60)

Une fois l'escritura signée, le notaire la transmet au Registro Inmobiliario (Registre des biens immobiliers). L'inscription effective intervient en 15 à 30 jours. Tant qu'elle n'est pas effective, le transfert de propriété n'est pas opposable aux tiers — c'est pour cela que l'hypothèque vendeur doit être enregistrée simultanément au transfert : si elle attend l'inscription du transfert, un autre créancier peut prendre la première position dans l'intervalle.

Les frais et taxes — comparé à la France

Pour un bien à 500 000 $US, vous payez environ 17 500 $US de frais au Costa Rica — contre l'équivalent de ~35 000 € en France pour un montant similaire. C'est l'une des raisons pour lesquelles l'immobilier costaricien reste attractif même hors considérations climatiques ou fiscales.

Les particularités à connaître

Pas de "compromis" rétractable comme en France

En France, le compromis ouvre un délai de rétractation de 10 jours pour l'acheteur. Au Costa Rica, ce mécanisme n'existe pas — une fois la Carta de Oferta signée et le dépôt versé, vous êtes engagé. La protection vient en amont : la phase de due diligence de 30 jours avant signature, pendant laquelle vous pouvez vous retirer en récupérant votre dépôt si une anomalie matérielle est découverte (titre douteux, hypothèque cachée, permis non conforme).

Pas de servitude orale

Toutes les servitudes (passage, eau, électricité, vue) doivent être inscrites au Registre des biens immobiliers pour être opposables. Une servitude orale ou un usage de fait depuis 20 ans n'a aucune valeur — d'où l'importance de la vérification cadastrale en due diligence.

Le plano catastral est roi

Le plano catastral est le plan officiel du terrain. C'est lui qui définit les limites légales. Toute incohérence entre le plano et la réalité physique du terrain — clôture mal placée, mur de soutènement empiétant — est une source majeure de contentieux. Nous demandons systématiquement un nouveau levé topographique en due diligence pour les biens > 5 000 m² ou avec relief.

Le rôle de l'escrow

Le compte escrow (compte fiduciaire d'avocat) est plus important au Costa Rica qu'en France parce qu'il est le mécanisme de protection — pas le notaire. C'est l'escrow qui retient les fonds jusqu'à l'inscription confirmée. Choisir un avocat-escrow expérimenté, indépendant du vendeur, est non-négociable.

Sources : Registro Nacional · Costa Rica · Dirección Nacional de Notariado. Cette page est informative — chaque transaction présente ses particularités. Validez votre cas avec un avocat costaricien spécialisé en immobilier avant signature de la Carta de Oferta.