מיסוי — אין אמנת מס, יש מבנה.

נתחיל מהמסקנה: אין אמנת מס בין ישראל לקוסטה ריקה. נכון למאי 2026. אין הסכם למניעת כפל מס, אין הסכם לחילופי מידע (CRS), ואין מנגנון אוטומטי לקיזוז מס שמשולם במדינה אחת מול חבות במדינה השנייה. זה לא תקלה — זה חוסר.

אבל זה לא הופך את העסקה לבעייתית. בכלל לא. זה אומר שצריך לבנות את המבנה במודע במקום לסמוך על אמנה. ולמי שבונה נכון — היחס המיסויי בעסקה כזו לעיתים נוח יותר מאשר במדינות עם אמנה.

איך ישראל מטילה מס על תושביה — כללי בסיס

מדינת ישראל מחילה מיסוי טריטוריאלי-אישי: תושב ישראל ממוסה על הכנסה עולמית מכל מקור. לא משנה אם ההכנסה הופקה בישראל, בקוסטה ריקה או במנגוליה — אם אתה תושב מס בישראל, ההכנסה הזו צריכה להופיע בדוח השנתי 1301 שלך.

מה זה אומר בפועל לרוכש נדל״ן בקוסטה ריקה:

• הכנסה משכירות בקוסטה ריקה — חייבת בדיווח בישראל, ממוסה בשיעור מס שולי (10%-50% בהתאם לתחילת הסולם) או, אם בוחרים, בשיעור מס נדל״ן ייעודי של 10% על מחזור (ללא ניכוי הוצאות).
• רווח הון ממכירת הנכס — חייב בדיווח, ממוסה ב-25% (מס רווחי הון רגיל).
• החזקת הנכס עצמה — לא חייבת בדיווח שוטף, אלא אם בנוי במבנה חברה זרה (אז נדרש דיווח חברה).

איך קוסטה ריקה מטילה מס — טריטוריאלית

קוסטה ריקה מחילה מיסוי טריטוריאלי טהור: רק הכנסה שמקורה בקוסטה ריקה ממוסה במס הכנסה קוסטה ריקאי. הכנסה מחו״ל — דיבידנדים מחברה ישראלית, ריבית על פיקדון בארה״ב, פנסיה מהביטוח הלאומי הישראלי — פטורה לחלוטין ממס בקוסטה ריקה.

זה הופך את קוסטה ריקה לאחת מ-9 המדינות הבודדות בעולם עם מיסוי טריטוריאלי טהור (יחד עם פנמה, פרגוואי, גואטמלה, הונג קונג, וחלק מהמדינות).

מס נדל״ן בקוסטה ריקה — מה משלמים

• ארנונה (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — 0.25% מהערך הרשום, פעם בשנה. על נכס של 500,000 דולר זה 1,250 דולר לשנה. בקנה מידה בינלאומי — נמוך מאוד.
• מס דירת יוקרה (Impuesto Solidario) — חל רק על נכסים מעל ערך מסוים (כ-150 מיליון קולון, ~270,000 דולר ב-2026). שיעורים פרוגרסיביים 0.25%-0.55%. רוב הרוכשים הישראלים בטווח $300K-$1M יתחילו לשלם את זה.
• מס העברה (Impuesto de Transferencia) — 1.5% ממחיר הרכישה, חד-פעמי בסגירה. משולם דרך ה-escritura.
• מס שכירות — אם משכירים, 15% מההכנסה ברוטו (או 25% מההכנסה נטו, לפי בחירת הנישום). זו הכנסה ממקור קוסטה ריקאי — כפוף למס.
• מס רווחי הון במכירה — 15% מהרווח ההון. חל מאז 2019.

הסכם הסחר החופשי דצמבר 2025

בדצמבר 2025 חתמו ישראל וקוסטה ריקה על הסכם סחר חופשי דו-צדדי. ההסכם לא מטפל במניעת כפל מס — זה הסכם סחר טהור, לא הסכם מס. אבל הוא מחזק את התשתית המשפטית הדו-צדדית, פותח ערוצים דיפלומטיים, ומסמן כיוון של חיזוק יחסים כלכליים.

ההסכם הוא הצעד הראשון. הוא לא פותר את בעיית כפל המס — אבל הוא הופך את היחסים בין שתי המדינות לחזקים יותר, מה שבטווח של 2-3 שנים יכול להוביל לאמנת מס. בינתיים — בונים את המבנה האישי כך שיעבוד גם בלי אמנה.

מבנים אפשריים — איך בונים את העסקה

אפשרות 1 — בעלות אישית ישירה

הנכס רשום על שמכם הפרטי. פשוט. ישיר. מתאים ל-Inversionista (כי תיקון 2024 דורש בעלות פרטית). חיוב המס:

• ישראל ממסה הכנסה משכירות ורווח הון
• קוסטה ריקה ממסה הכנסה משכירות (15% ברוטו) ורווח הון במכירה (15%)
• אין מנגנון אוטומטי לקיזוז — אבל ניתן לזכות במס ששולם בקוסטה ריקה כנגד חבות ישראלית (זיכוי מס זר חד-צדדי בישראל)

אפשרות 2 — חברה קוסטה ריקאית (SA או SRL)

הנכס בבעלות חברה קוסטה ריקאית. אתם מחזיקים במניות החברה. שימושי בעיקר לעסקאות מורכבות, השכרות מסחריות, או רכישות גדולות מ-1 מיליון דולר. תשומת לב מיוחדת — תיקון Inversionista 2024 דורש בעלות פרטית, אז המבנה הזה לא מקנה תושבות אוטומטית.

אפשרות 3 — נאמנות (Fideicomiso)

הנכס בנאמנות (Fideicomiso de Garantía או Fideicomiso de Inmuebles). שימושי כאשר יש שותפים מרובים, או כאשר רוצים הגנה משפטית נוספת. עלות הקמה גבוהה יותר. לרוב הרוכשים האישיים — לא הכרחי.

תכנון מיסוי — מה ישראלים חכמים עושים

1. מתחילים עם רואה חשבון מומחה בינלאומי. רואה חשבון רגיל בישראל לרוב לא מספיק. צריך מישהו עם ניסיון ספציפי במיסוי נדל״ן בחו״ל ובהליכי דיווח ל-CRA / מס הכנסה.
2. שוקלים תושבות מס בקוסטה ריקה. מי שגר בקוסטה ריקה יותר מ-183 ימים בשנה הופך לתושב מס שם — ומפסיק להיות תושב מס בישראל. זו הקפיצה הגדולה: הופכים את ההכנסה העולמית מ-"חייבת בישראל" ל-"חייבת רק בקוסטה ריקה", שזה אומר "פטורה" (כי קוסטה ריקה ממסה רק הכנסה מקומית). מתאים בעיקר לפנסיונרים שעשו את המעבר.
3. תכננים את עיתוי המכירה. מס רווח הון של 15% בקוסטה ריקה + 25% רגיל בישראל = 40% פוטנציאלי. עם תכנון נכון (חזקה לפני מכירה, פטור דירת מגורים יחידה אם רלוונטי) אפשר לחתוך משמעותית.
4. מקבילים הכנסות והוצאות. תיעוד הוצאות אחזקה, ניהול, עמלות, ושיפוצים מקטין את ההכנסה החייבת ב-CR (במסלול 25% נטו) ובישראל (אם בוחרים מסלול ניכוי הוצאות).

מקורות: Y-Tax — Israel ↔ Costa Rica Tax Treaty Status · ישראל ↔ CR FTA Dec 2025. דף זה הוא מידע בלבד — לא ייעוץ מס. ודאו מבנה ספציפי עם רואה חשבון בעל ניסיון במיסוי בינלאומי לפני כל החלטה.