תהליך הסגירה — 30-60 ימים.

סגירת עסקת נדל״ן בקוסטה ריקה שונה משמעותית מהסגירה בישראל. הנוטריון הציבורי משחק תפקיד מרכזי שיותר דומה למנגנון ספרדי-לטיני מאשר ישראלי. הבעלות עוברת באותו יום של החתימה — לא אחרי שבועות של רישום. הכל מתועד בספרדית — אנחנו מתרגמים כל סעיף לעברית לפניכם.

שלב 1 — הצעה ו-Promesa de Compra-Venta

אחרי שביקרתם בנכס וסיכמתם תנאים, מנסחים Promesa de Compra-Venta (הבטחת רכישה-מכירה) — מסמך מחייב חוקית שמקבע את התנאים העיקריים. בדרך כלל כולל:

• מחיר רכישה ומבנה תשלום (הון עצמי + מימון מוכר)
• תקופת due diligence — בדרך כלל 14-21 ימים שבהם אתם בודקים את הנכס לעומק
• סכום פיקדון (Earnest Money) — בדרך כלל 5-10% מהמחיר, מופקד ב-escrow
• תאריך סגירה מוסכם
• תנאים שמשחררים את הסגירה (clear title, אישורים מוניציפליים, וכו')

שלב 2 — Due Diligence

בשבועיים-שלושה הבאים, עורך הדין שלכם בודק:

בדיקות חוקיות

• Estudio Registral — בדיקה ברשם המקרקעין הלאומי. מאשרים שהמוכר הוא הבעלים החוקי, שאין שעבודים (hipotecas) קיימים, שאין הגבלות בעלות, ושלא תלויים תיקים משפטיים על הנכס.
• Certificación de Libertad de Gravámenes — תעודה רשמית שמראה את מצב הנכס ברישום הלאומי.
• Personería Jurídica עדכני — אם המוכר חברה, מאשרים שיש לחותם זכות חוקית לחתום בשם החברה.

בדיקות פיזיות

• סיור בנכס שני — לראות את הנכס לאחר ההצעה, לפעמים עם בודק מקצועי
• בדיקת גבולות (Plano Catastrado) — מיפוי רשמי של הגבולות הפיזיים. חיוני, כי הרבה גבולות בקוסטה ריקה לא מסומנים פיזית.
• אישורי מים וחשמל (ICE, AyA) — מאשרים שיש לנכס חיבורי תשתית פעילים ומורשים.

בדיקות מוניציפליות

• Uso de Suelo — אישור שימוש בקרקע ממועצת המקום. מאשרים שמותר על הקרקע מה שאתם מתכננים (בית פרטי, פעילות מסחרית, השכרה).
• חובות מוניציפליים — מאשרים שאין חובות ארנונה או מים שלא שולמו.
• היתרי בנייה קיימים — אם הנכס בנוי, מאשרים שיש לו היתר חוקי.

שלב 3 — Notario Público

זה החלק שמפתיע ישראלים. ב-קוסטה ריקה, הנוטריון הציבורי הוא הדמות המשפטית המרכזית בעסקה. אין במערכת שלהם מקבילה ל-"עורך הדין של הקונה" ו-"עורך הדין של המוכר" שחותמים על שטר. נוטריון אחד כותב את ה-escritura (שטר המכר הרשמי), אחראי לאישור הזהויות, ואחראי לרישום ברשם המקרקעין.

איך בוחרים נוטריון

• שני הצדדים מסכימים — לפעמים הקונה בוחר, לפעמים המוכר. אנחנו מציעים נוטריון מומלץ עם ניסיון בעסקאות זרים — שדובר אנגלית טוב ויודע להסביר.
• עלות — 1.5% ממחיר הרכישה הוא מס ההעברה. שכר הנוטריון נכלל בזה. חצי משולם על ידי הקונה, חצי על ידי המוכר. אפשר לסכם אחרת.
• אחריות — לנוטריונים בקוסטה ריקה יש אחריות אישית על תוכן ה-escritura. אם יש טעות שמסבה לכם נזק, יש לכם דרך לתבוע אותם. מעודד עבודה זהירה.

שלב 4 — יום הסגירה

יום אחד. בדרך כלל במשרד הנוטריון. שני הצדדים נוכחים (או נציגים מורשים עם POA). אנחנו תמיד שם איתכם.

מה קורה ביום הסגירה

1. חתימת ה-escritura. בספרדית. אנחנו מקראים כל סעיף ומסבירים בעברית. כל מי שחותם — קונה, מוכר, נוטריון, ולעיתים עדים — חותם בעט בלבד (לא דיגיטלי).
2. אישור זהויות. דרכון + DIMEX אם יש. הנוטריון מאמת.
3. העברת התשלום. חברת ה-escrow משחררת את ההון העצמי למוכר. אם יש מימון מוכר, השטר נחתם ונרשם.
4. רישום ה-escritura ברשם המקרקעין הלאומי. הנוטריון מגיש את ה-escritura לרישום באותו יום. רישום באותו יום — לא שבועות.
5. רישום ה-hipoteca (אם יש מימון מוכר) — באותו יום, בדרגה ראשונה.

זמן ה-escritura

המסמך עצמו: 30-50 דקות לקריאה ולחתימה. הליך מלא במשרד הנוטריון: 2-3 שעות.

תיאום מודע לשבת ולחגים

אנחנו לא קובעים סגירות בשישי אחר הצהריים או בשבת. גם לא בערבי חגי תשרי, בפסח, ובימים שבהם משפחות ישראליות מעריכים לפתוח טלפון. דברים שאנחנו ממליצים להישאר נמנעים מהם:

• סגירות בלילי שישי — שמחזקים את אי-נוחות לישראלים שומרי מסורת
• סגירות ב-Yom Kippur, ב-Rosh Hashana, וביום הזיכרון — מטעמי כבוד
• סגירות בעיצומה של עונת השיא של חב״ד (פסח, חנוכה) — כי כולם עסוקים

אנחנו מציעים: ראשון עד חמישי, 9:00-15:00 שעון קוסטה ריקה (17:00-23:00 שעון ישראל) — חלון נוח לישראלים שעוקבים מרחוק.

אחרי הסגירה

• תוך 7-14 ימים — אתם מקבלים את ה-escritura הסופית בעלת חותמת רישום (Boleta de Inscripción) מרשם המקרקעין. זו ההוכחה הסופית שאתם הבעלים.
• תוך 30 ימים — מעדכנים את שירותי החשמל (ICE), המים (AyA), ואת המועצה (Municipalidad) ברישום הבעלים החדש לחיובים שוטפים.
• תוך 90 ימים — אם אתם מבקשים תושבות Inversionista, מתחילים את ההגשה עם עורך דין הגירה.

טעויות שראינו ישראלים עושים

אל תחתמו מבלי שתרגמתם את ה-escritura. חוזה בספרדית שאתם לא מבינים = חוזה שאתם חותמים עליו עיוורים. אנחנו תמיד מתרגמים כל סעיף — אבל אם אתם עובדים עם סוכן אחר, ודאו שיש לכם תרגום עברי או אנגלי לפני החתימה.

• חתימה על POA לבן זוג בלי קריאה — לפעמים בני זוג נותנים זה לזה Power of Attorney כדי שאחד מהם יחתום. ודאו שה-POA מוגבל בדיוק לעסקה הזו, לסכום הזה, ולתאריך הזה.
• הצהרת מחיר שגויה ל-escritura — חלק מהמוכרים מציעים להצהיר מחיר נמוך יותר ב-escritura כדי לחסוך לכולם מס העברה. אל תסכימו. זה הורס לכם את הזכאות ל-Inversionista, וזה לא חוקי.
• סגירה בלי בדיקת תוכנית המתאר — נכס שאין לו היתר בנייה תקף יכול להגיע אליכם עם דרישה למחיקת חלק מהמבנה. בדקו לפני שאתם חותמים.