Processo de fechamento — como se assina em Costa Rica.

No Brasil você fecha uma compra de imóvel diante de um tabelião do cartório de seu município, com matrícula no cartório de imóveis e registro no cartório de registro de imóveis. Em Costa Rica o sistema é parecido em espírito mas distinto em estrutura: existe um único Registro Nacional Imobiliário para todo o país, com sede em San José, e os notarios públicos estão habilitados em nível nacional — um notario de Santa Teresa pode escriturar um imóvel de Guanacaste ou de Limón sem problema. Isso simplifica muito a logística.

A figura do notario público costarriquenho é equivalente, em essência, ao tabelião brasileiro — é um profissional do direito com fé pública delegada pelo Estado, autorizado a redigir escrituras públicas, autenticar atos jurídicos, e protocolar atos no Registro Nacional. Em CR ele acumula mais funções que o tabelião brasileiro (também recolhe impostos e apresenta diretamente o registro), mas o conceito é o mesmo.

Outra mudança importante: no Brasil os honorários do tabelião são fixados por tabela do Estado. Em Costa Rica os honorários notariais são negociáveis dentro de uma tabela oficial, e a prática do mercado os situa entre 1,25% e 1,5% do valor escriturado. Somado ao imposto de transferência (1,5%), aranceis registrais (~0,5%) e selos (~0,5%), o custo total de fechamento para o comprador fica em torno de 3,5% a 4% do preço. Detalhamos mais abaixo.

O cronograma de 30 a 60 dias

Assumindo uma operação sem surpresas (vendedor com título limpo, comprador com fundos prontos em USD, due diligence sem achados), o calendário é:

1. Dia 0 — Oferta aceita. Por escrito (email ou WhatsApp formal com termos completos: preço, prazo, condições, sinal). Em Costa Rica uma oferta verbal não obriga.
2. Dias 1 a 3 — Promessa de compra-venda (vinculante). Seu advogado redige uma promessa que ambos assinam. Você deposita 5% a 10% como sinal de boa-fé em uma conta escrow regulada. A partir daí já está comprometido, e o vendedor também: se uma das partes descumpre sem causa, paga multa.
3. Dias 3 a 10 — Due diligence. Seu advogado revisa o Registro Nacional e produz o relatório jurídico: certidão literal da finca, impostos municipais em dia, planta cadastrada vigente, uso de solo, hipotecas, penhoras, anotações, antecedentes do vendedor. Se aparece algo, se renegocia ou se desiste com o escrow devolvido.
4. Dias 10 a 20 — Estrutura financeira. Se houver financiamento do proprietário, redige-se a hipoteca paralela. Se você paga tudo à vista, confirma-se o cronograma de transferência.
5. Dias 20 a 45 — Transferência do preço para o escrow. Aqui entra a parte brasileira: contrato de câmbio comercial via banco autorizado ou fintech para converter reais em USD, depois SWIFT para a conta escrow do notario em Costa Rica. Veja como transferir dinheiro do Brasil — esta etapa é a que mais demora se você não a preparou antes.
6. Dia do fechamento — Assinatura da escritura. Diante do notario CR, em seu escritório (normalmente San José), presencial ou via procuração. Mesma data: liberação dos fundos do escrow para o vendedor, entrega de chaves, apresentação da escritura ao Registro.
7. Dias 45 a 90 — Inscrição e título em seu nome. O Registro Nacional processa a inscrição. No fim você recebe a certidão literal com a finca em seu nome. A compra já está fechada no dia da assinatura — a inscrição é trâmite pós-fechamento.

O que faz exatamente um notario público costarriquenho?

O notario CR cumpre várias funções que no Brasil estão divididas entre tabelião + cartório de registro de imóveis + escritório de advocacia + agente fiscal:

• Redige a escritura pública de compra-venda com todas as condições acordadas
• Protocoliza a escritura em seu livro de protocolo (equivalente ao livro do tabelião brasileiro)
• Cobra e recolhe ao fisco o imposto de transferência (1,5% do valor escriturado)
• Paga os selos fiscais e aranceis registrais
• Apresenta a escritura ao Registro Nacional para inscrição
• Emite a certidão literal da finca em seu nome assim que inscrita

Os honorários notariais em Costa Rica para uma compra-venda padrão oscilam entre 1,25% e 1,5% do valor escriturado. É negociável para baixo em operações de maior valor.

Você precisa viajar a Costa Rica para assinar?

Não é obrigatório. Há três caminhos válidos para assinar sem estar presente fisicamente:

Opção A — Procuração diante de notario CR que viaja ao Brasil

O notario costarriquenho viaja a São Paulo (ou à sua cidade), te toma a procuração lá mesmo, e volta. A procuração é executada em Costa Rica no dia do fechamento. Custo adicional: viagem do notario (US$ 1.500 a $3.000 conforme destino). Boa opção se o valor da compra justifica.

Opção B — Procuração diante do Cônsul da Costa Rica em São Paulo

Você se apresenta no Consulado da Costa Rica em São Paulo (Av. Paulista, no centro consular) com RG, passaporte e a minuta da procuração que seu advogado em CR te enviou. O Cônsul te toma a assinatura. A procuração é remetida para CR por mala diplomática ou você mesmo a retira para mandar. Custo: taxas consulares (US$ 50 a $150). Caminho mais limpo para a maioria dos casos.

Opção C — Procuração diante de tabelião brasileiro + apostila

Você assina diante de um tabelião brasileiro a procuração especial (em português + espanhol bilíngue, com a fórmula exigida pelo direito costarriquenho — seu advogado em CR te passa a minuta). A procuração é apostilada no Tribunal de Justiça do estado (Convenção de Haia — Brasil e Costa Rica ambos signatários). Depois é traduzida ao espanhol costarriquenho por tradutor juramentado se o notario CR solicitar. Custo: R$ 200 a R$ 600 entre tabelião + apostila + tradução juramentada.

Das três, a B (consulado) é a mais limpa para brasileiros porque pula a apostila, pula a tradução, e o documento chega direto em formato costarriquenho reconhecível. Mas se o consulado tem demora ou agendamentos distantes, a C é o plano B.

Custos do fechamento — comprador

Em uma compra de US$ 400.000 o comprador acaba pagando aproximadamente US$ 16.000 a $19.000 em custos de fechamento, antes de honorários jurídicos próprios. É importante orçar antecipadamente — não se desconta do preço.

Custos do fechamento — vendedor

Embora não te toquem como comprador, vale saber porque definem quanto o vendedor tem para negociar:

• Comissão imobiliária — 5% a 7% do preço de venda, paga no fechamento. Quem paga é o vendedor.
• Imposto sobre ganho de capital — 15% sobre a diferença entre preço de compra original e preço de venda atual. Exceção: se a propriedade era sua moradia habitual (com residência comprovada), está isenta.
• Cancelamento de hipotecas anteriores — se a propriedade tem uma hipoteca pendente, o vendedor a cancela com o dinheiro do fechamento antes de transferir título limpo.

Escrow — o ator que falta no Brasil

No Brasil os pagamentos do fechamento costumam passar diretamente entre comprador e vendedor (TED ou DOC no ato da escritura), com risco assimétrico para o comprador. Em Costa Rica existe a figura do agente de escrow regulado pela SUGEF (Superintendência Geral de Entidades Financeiras), que é uma entidade neutra que mantém seus fundos em uma conta fiduciária até o cumprimento das condições do fechamento. Só então libera os fundos para o vendedor.

As agências de escrow mais usadas em CR são Stewart Title, Foundation Escrow, Secure Title Latin America e Fidelity Title. Custo: 0,4% a 0,6% do montante retido, mínimo US$ 500. Pode ser pago 100% pelo comprador, 100% pelo vendedor ou 50/50 — é negociável.

Para o comprador brasileiro o escrow tem uma vantagem crítica: seus dólares não vão para o vendedor sem antes passar pelo cumprimento da due diligence. Se no meio aparece uma penhora não declarada, uma hipoteca oculta ou um problema de planta, os fundos voltam para você, não para o vendedor.

O passo mais subestimado — KYC brasileiro em Costa Rica

Costa Rica tem regulamentação AML/CFT (anti-lavagem, contrafinanciamento do terrorismo) estrita. Quando você deposita US$ 200.000 ou $500.000 em uma conta escrow CR, o escrow + o notario são obrigados a documentar a origem lícita dos fundos. Para brasileiros isso exige paciência e pasta:

• Declaração de IR brasileira (últimos 3 anos) — prova que o dinheiro já estava declarado no Brasil antes de sair
• Contratos de câmbio comercial brasileiros — emitidos pelo banco ou fintech, mostram o registro SISBACEN e a natureza da operação
• SWIFT outgoing do banco brasileiro ou fintech mostrando que os USD saíram para o exterior em seu nome
• CPF + RG + passaporte brasileiro vigentes
• Se os fundos vêm de venda de imóvel ou herança no Brasil: escritura de venda ou inventário + comprovante de recolhimento de imposto sobre ganho de capital (DARF GCAP) ou ITCMD

O que vemos repetidamente com clientes brasileiros é que não trazem essa pasta organizada e o fechamento atrasa 4 a 8 semanas adicionais enquanto eles juntam os papéis às pressas a partir da Costa Rica. Se você organiza a pasta antes de assinar a promessa, o fechamento flui sem sobressaltos.

Riscos e como se mitigam

O dia do fechamento — como é

Se você assina pessoalmente, a reunião é tipicamente no escritório do notario em San José (centro ou Escazú), ou em escritórios de um agente de escrow. Dura 1 a 2 horas. Comparecem: comprador, vendedor, notario, agente de escrow, e os advogados de ambas as partes.

Etapas do dia:

1. O notario lê a escritura completa em voz alta em espanhol. Se seu espanhol é fraco, leve um tradutor juramentado — não improvise com Google Translate. Nós oferecemos cópia em português da escritura traduzida com antecedência para que você revise antes do dia.
2. Ambas as partes assinam cada folha + impressão digital do comprador (requisito CR para imóveis).
3. O notario apresenta a escritura ao Registro Nacional no mesmo dia (ou no dia útil seguinte) e obtém número de apresentação — desde esse momento o imóvel está protegido em seu nome.
4. O escrow libera os fundos para o vendedor contra confirmação da apresentação registral.
5. Entrega de chaves físicas, controle remoto de portão, chaves de alarme, senhas de wi-fi, manual dos serviços públicos (AyA água, ICE/CNFL eletricidade, internet), chaves de despensa, manuais de eletrodomésticos.
6. O notario te entrega cópia certificada da escritura e te avisa quando retirar a certidão literal com o folio real já inscrito (45 a 90 dias).

Se você assina via procuração, as etapas são as mesmas mas quem assina pessoalmente é seu procurador (tipicamente seu advogado em CR). Você se informa do fechamento por WhatsApp ao vivo e recebe cópia digital na mesma tarde.

Mais informações oficiais sobre o Registro Nacional de Costa Rica em rnpdigital.com — ali você pode (com conta gratuita) fazer consultas básicas de imóveis antes de viajar.

Esta página é informativa. NÃO constitui assessoria jurídica nem notarial. Verifique os prazos, custos e procedimentos vigentes com um notario público matriculado em Costa Rica e um advogado de sua confiança antes de assinar qualquer promessa ou escritura. Os aranceis notariais e registrais podem ser atualizados por decreto executivo ou lei.