Tributação — sem tratado bilateral, com estrutura.

Comecemos pela conclusão: Brasil e Costa Rica não têm acordo para evitar a bitributação. Diferente do que você tem com Argentina, México, Chile, Portugal ou Espanha, aqui não há coordenação bilateral. Cada país aplica suas regras internas como se o outro não existisse. Mesma posição que um comprador israelense ou alemão tem em relação à Costa Rica.

Isso não quebra a operação. Mas obriga a pensar o desenho com cuidado, porque, se não fizer, pode terminar pagando duas vezes sobre o mesmo. A boa notícia: Costa Rica usa critério territorial — só tributa o que é gerado dentro de CR. Brasil usa critério mundial para residentes fiscais — te tributa em tudo, vivendo onde viver, enquanto for residente fiscal brasileiro. Essa assimetria é o que você precisa entender.

DIRPF brasileira sobre o imóvel CR

Se você é residente fiscal brasileiro e compra um imóvel em Costa Rica, esse imóvel precisa ser declarado como bem no exterior na sua DIRPF (Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física). Não é opcional. A Receita Federal tem visibilidade sobre as operações de câmbio e as transferências internacionais via SISBACEN, então assuma que vão cruzar.

O imóvel entra na seção Bens e Direitos com:

• Código 12 (Casa) / 13 (Apartamento) / 16 (Outros bens imóveis — terreno, lote)
• Localização (cidade, província, país)
• Valor de aquisição em reais (cotação do dia da escritura)
• Dados do registro: número da finca, cédula jurídica se houver

Diferente do que ocorre com a Argentina (Bienes Personales) e com alguns outros países, o Brasil não tem imposto de propriedade direto sobre o imóvel no exterior. Você declara o ativo, mas a tributação anual recai sobre os rendimentos (aluguel) e sobre o ganho de capital na venda — não sobre a mera detenção. Essa é uma diferença favorável vs. residentes argentinos sob Bienes Personales.

Lei das Offshores 2024 — o que mudou

A Lei 14.754/2023 (efetiva 2024) reformulou a tributação de ativos de residentes fiscais brasileiros no exterior. Para o caso de imóvel direto em nome pessoal, o impacto é limitado — a lei foca em entidades controladas (offshores) e em investimentos financeiros, não em imóveis físicos diretos. Mas alguns pontos relevantes:

• Variação cambial em ativos não financeiros — o imóvel é avaliado em reais pelo valor histórico de aquisição (cotação do dia da escritura). Não há tributação anual sobre variação cambial enquanto você não vende.
• Rendimentos de aluguel — se você aluga o imóvel CR, a renda é tributável no Brasil via carnê-leão mensal (alíquota progressiva até 27,5%) e na DIRPF anual. Veja seção sobre aluguel abaixo.
• Ganho de capital na venda futura — alíquotas progressivas 15-22.5% sobre o ganho em reais (preço de venda em reais menos custo de aquisição em reais). A variação cambial entre a data de compra e a data de venda é parte do ganho tributável. Veja seção abaixo.

Residência fiscal — quando você se torna residente CR

Em Costa Rica: mais de 183 dias dentro do país em um ano calendário, combinados com intenção manifesta de ficar (cédula, contrato local, vínculos econômicos), te tornam residente fiscal CR.

No Brasil: isso é o que muita gente subestima. Você não perde a residência fiscal brasileira só por sair fisicamente — perde quando formaliza a saída via Receita Federal. O processo envolve dois documentos:

• Comunicação de Saída Definitiva do País (CSD) — entregue à Receita Federal até o último dia de fevereiro do ano seguinte ao da saída efetiva
• Declaração de Saída Definitiva do País (DSDP) — declaração de IR específica do ano da saída, com os rendimentos e bens até a data da saída

Após a CSD aprovada, você passa a ser não residente perante a Receita Federal brasileira. Mantém o CPF (sempre), mantém a cidadania brasileira, mas a tributação mundial cessa. A partir desse ponto, só é tributado no Brasil sobre rendimentos de fonte brasileira (aluguel de imóvel no Brasil, dividendos brasileiros, etc.).

O caminho comum para o comprador-Plano-B brasileiro é este:

1. Ano 1-2: compra como não residente fiscal CR (turista ou residência recém-concedida), conserva residência fiscal brasileira, declara o ativo CR na DIRPF.
2. Ano 2-3: com cédula CR + permanência real >183 dias/ano, prepara a saída fiscal definitiva do Brasil via CSD + DSDP.
3. Ano 3+: residente fiscal CR. Tributação mundial brasileira cessa. Aluguel do imóvel CR já não entra na DIRPF (até porque não há mais DIRPF). Critério territorial CR aplica.

Estruturação do ativo — três opções principais

Opção A — Nome pessoal

Você registra o imóvel direto em seu nome no Registro Nacional de Costa Rica. É o que recomendamos para 9 em cada 10 compradores brasileiros, por duas razões:

• Qualifica para a residência Inversionista (a reforma migratória de 2024 exige posse pessoal direta)
• Você declara como ativo no exterior pessoal na DIRPF — simples, sem duplo registro de sociedades

Opção B — SA CR (Sociedad Anónima costarriquenha)

Estrutura tradicional para detenção imobiliária em CR. A SA é a proprietária registral do imóvel; você é dono das ações da SA. Ainda é útil se:

• NÃO procura residência Inversionista (porque com a reforma 2024 esta estrutura já não qualifica para essa categoria migratória)
• Você se importa com anonimato — a SA aparece no Registro Nacional, não seu nome pessoal diretamente
• Pensa em sucessão: transferir ações de SA é muito mais simples e barato que transferir um imóvel entre herdeiros

Opção C — Trust ou offshore

Estrutura complexa, útil apenas para patrimônios grandes (US$ 3M+) com planejamento sucessório intergeracional, ou onde há riscos pessoais que justificam um escudo legal. Pós-Lei 14.754, a tributação brasileira sobre offshores ficou mais rigorosa (regime de transparência fiscal automática para entidades controladas), então o uso meramente fiscal perdeu muito da vantagem. Para o comprador típico — não agrega.

Impostos costarriquenhos sobre o imóvel

Aqui entra o lado CR. O que você paga dentro de Costa Rica por ter e operar o imóvel:

• Imposto de transferência — 1.5% sobre o valor escriturado. Pago uma única vez, no fechamento.
• Imposto territorial municipal (Bens Imóveis) — 0.25% anual sobre o valor cadastral municipal. O valor cadastral costuma ser inferior ao valor real de mercado, então a conta efetiva fica baixa. Sobre US$ 500K declarados, são cerca de US$ 1.250/ano.
• Imposto Solidário (casas de luxo) — se o valor da construção (não do terreno) ultrapassa ~CRC 152 milhões (~US$ 300K), aplica alíquota progressiva adicional de 0.25% a 0.55% anual sobre o valor total.
• Renda do aluguel — se você aluga (Airbnb curto prazo ou residencial longo prazo), a renda é renda de fonte CR. 15% sobre a renda global se o imóvel está em nome pessoal sem atividade lucrativa formal; regime geral de imposto de renda se opera como negócio formal.
• Ganho de capital na venda futura — 15% sobre o ganho (preço de venda menos custo de aquisição ajustado), salvo se for sua moradia habitual comprovada, caso em que aplica isenção.

Bitributação sobre aluguel — como funciona sem tratado

Se você alugar o imóvel CR como residente fiscal brasileiro, vai pagar imposto nos dois lados. Sem tratado, não há mecanismo formal automático de crédito. Mas o Brasil aplica tax credit unilateral via Lei 9.430/96, art. 26: o imposto pago no exterior pode ser compensado contra o imposto devido no Brasil sobre a mesma renda — desde que comprovado documentalmente e desde que a alíquota brasileira não seja menor.

Exemplo concreto: aluguel mensal de US$ 2.000 (~R$ 10.000 a R$ 5/USD). Em CR: 15% × $2.000 = $300/mês de imposto CR. No Brasil: carnê-leão sobre R$ 10.000, alíquota progressiva (~7.5% a 27.5% conforme tabela). Você compensa o imposto pago em CR via Lei 9.430 contra o imposto devido no Brasil. O contador faz a conta — converse com ele.

Carga fiscal anual estimada — comparação lado a lado

Tomemos um caso concreto: imóvel CR de US$ 500K, sem aluguel, sem venda, só posse.

A diferença anual entre seguir sendo residente fiscal brasileiro e mudar a residência para CR é marginal se você só tem o imóvel CR sem aluguel. Onde a diferença aparece é (a) quando você aluga (a renda gera carnê-leão no Brasil enquanto residente, vs. apenas 15% retido em CR como não residente fiscal CR), e (b) quando você vende com ganho de capital (15-22.5% no Brasil sobre o ganho convertido em reais, vs. 15% em CR).

Importante. Diferente da posição de um argentino (que paga Bienes Personales anual sobre o ativo no exterior), o brasileiro não tem imposto anual de propriedade sobre o ativo CR no Brasil. Isso torna o desenho mais simples: o atrito tributário brasileiro só aparece em fluxos (aluguel, venda), não em estoque (posse). Confirme com seu contador a aplicação à sua situação específica.

Riscos — o que NÃO funciona

Algumas coisas que vemos tentar e que terminam mal:

• Comprar em nome de um familiar que mora fora para "esquivar" tributação. Declaração falsa, risco de causa COAF + Receita Federal, e se depois quiser vender, seu nome não aparece em lugar nenhum legalmente.
• Não declarar o ativo na DIRPF. A Receita detecta via cruzamento CRS (Common Reporting Standard) — Costa Rica é signatária CRS desde 2017. A operação de câmbio deixa rastro no BACEN e a transferência internacional deixa rastro no SISBACEN. A omissão não é invisível.
• Estruturar via offshore (BVI, Cayman, Panamá) sem substância econômica real. A Lei 14.754/2023 jogou luz sobre estruturas offshore puramente patrimoniais. O que antes funcionava por décadas agora é tributado como se você detivesse os ativos diretamente, sob o regime de transparência fiscal. Optar por offshore só faz sentido com planejamento sofisticado e custo de manutenção elevado.
• Escriturar abaixo do preço real para reduzir o imposto de transferência do 1.5%. Reduz momentaneamente o custo CR mas te tira da residência Inversionista (que olha o valor escriturado, não o que você pagou) e complica a base de custo quando vender (ganho de capital ficticiamente maior).

Esta página é informativa. NÃO constitui assessoria fiscal nem jurídica. Alíquotas, regras e patamares mencionados podem mudar ano a ano. Consulte um contador brasileiro especializado em ativos no exterior e um assessor tributário costarriquenho antes de estruturar sua compra. Mais informações oficiais em Receita Federal e Ministério da Fazenda da Costa Rica.