Tratado fiscal México-Costa Rica — vigente desde 2014.

Esta es la página que diferencia a México de la mayoría de los mercados latinoamericanos cuando hablamos de comprar bienes raíces en Costa Rica. México y Costa Rica tienen un Convenio para Evitar la Doble Imposición vigente desde 2014. No es propuesta. No está en negociación. Está firmado, ratificado por ambos congresos, publicado en el Diario Oficial de la Federación, y operativamente en uso.

Costa Rica tiene solo cuatro DTAs ratificados en su historia: Alemania, España, México y los Emiratos Árabes Unidos. México está en ese círculo. Argentina no. Brasil no. Colombia no. Chile no. Perú no. La diferencia no es cosmética — es estructural en la forma en que el SAT trata tu inmueble costarricense y en la previsibilidad fiscal de toda la operación.

El cuadro general — cómo gravan los dos sistemas

Costa Rica — sistema territorial

Costa Rica grava solamente los ingresos generados dentro de su territorio. Si tu actividad económica está fuera de CR (negocios en México, dividendos de empresa mexicana, salario de empresa internacional, etc.), CR no los toca. Lo que sí entra al sistema fiscal costarricense:

• Renta del inmueble si lo alquilas (Airbnb, alquiler anual) — esa es renta de fuente costarricense
• Plusvalía al momento de la venta del inmueble — sujeta al impuesto sobre ganancias de capital CR vigente
• Impuestos prediales y municipales anuales (modestos en comparación con MX o EEUU)

México — sistema mundial

México grava la renta mundial de sus residentes fiscales (Artículo 9 del Código Fiscal de la Federación). Si eres residente fiscal en México, el SAT te grava por:

• Renta del inmueble costarricense, en tu declaración anual de ISR
• Plusvalía en la venta, también en declaración anual
• El inmueble mismo aparece en el Anexo de Bienes y Derechos en el Extranjero del año de adquisición y subsecuentes

Sin tratado, eso significaría que pagas dos veces — una en CR (donde se genera) y otra en MX (donde resides). El tratado evita exactamente eso.

Qué hace el tratado MX-CR en concreto

El convenio sigue el modelo OCDE con adaptaciones bilaterales. Los puntos relevantes para un comprador mexicano de bienes raíces en CR son:

1. Renta inmobiliaria — derecho primario al país de la fuente

Las rentas que genera el inmueble (alquiler turístico, alquiler residencial) se gravan donde se sitúa el inmueble, es decir, en Costa Rica. Pagas el ISR de fuente costarricense sobre esas rentas (a la tasa vigente para no residentes propietarios de inmueble alquilado).

Después, en tu declaración anual mexicana, reportas esa misma renta como ingreso del extranjero, calculas el ISR mexicano sobre ella, y acreditas el impuesto que pagaste en CR contra ese ISR (con tope: la acreditación no puede exceder el ISR mexicano correspondiente). El resultado neto es que pagas el más alto de los dos, no la suma.

2. Plusvalía en venta del inmueble — mismo principio

Cuando vendas el inmueble en CR y se realice la plusvalía, el impuesto sobre ganancias de capital aplica primero en CR (lugar del bien). En México declaras la ganancia en tu declaración anual y acreditas el impuesto CR pagado contra el ISR mexicano resultante.

3. Eliminación de doble imposición — mecanismo de crédito

El método estándar mexicano para eliminar la doble imposición es el método de crédito (foreign tax credit) — el impuesto extranjero se acredita contra el ISR mexicano. El tratado simplemente formaliza y da soporte jurídico a este mecanismo, eliminando la incertidumbre que existiría sin convenio.

4. Intercambio de información

El tratado incluye cláusulas de intercambio de información tributaria entre el SAT y la Dirección General de Tributación de Costa Rica. Esto significa que SAT puede saber del inmueble aunque tú no lo declares — razón adicional para reportarlo correctamente desde el inicio en tu Anexo de Bienes en el Extranjero.

Por qué esto cambia la calculadora frente a otros mercados LATAM

Compara la situación de un comprador mexicano que va a Costa Rica vs uno que va a, digamos, Argentina o Brasil:

El punto clave: la combinación México-Costa Rica es de las más limpias fiscalmente que un comprador mexicano puede armar dentro de Latinoamérica. Comparable a la situación que tendrías comprando en España (también con DTA) o Alemania.

Impuestos costarricenses específicos que vas a pagar

Tener el tratado no significa pagar cero en CR. Significa que lo que pagas en CR se acredita en MX. Para que sepas qué esperar:

Al cierre (compra)

• Impuesto de Traspaso — 1.5% sobre el valor escriturado, pagado por el comprador. Va al Registro Nacional.
• Timbres de Ley — aproximadamente 0.5% adicional en timbres registrales y municipales.
• Honorarios notariales — escala oficial, típicamente 1-1.25% sobre el valor escriturado. El notario público es designado por una de las partes (en CR generalmente el comprador). Estos honorarios no son impuesto pero entran al costo total de cierre.
• Total costos de cierre típicos: entre 3% y 4% del valor escriturado.

Anuales mientras posees la propiedad

• Impuesto Territorial (predial) — 0.25% anual del valor registrado por la municipalidad. Para una propiedad de USD $400K son ~USD $1,000/año. Modesto.
• Impuesto Solidario a Casas de Lujo (ISO) — aplica si la propiedad supera un umbral de valor establecido (actualizable; verifica el umbral del ejercicio fiscal vigente con tu contador CR). Tasa escalonada 0.25%-0.55% anual sobre el valor de la construcción.
• Impuesto a Personas Jurídicas — solo si tienes el inmueble en una sociedad costarricense (~USD $250-$420/año según tipo de sociedad). Si está a nombre personal — la vía recomendada para residencia Inversionista — no aplica.

Sobre la renta del inmueble (si alquilas)

• ISR de fuente costarricense sobre renta de inmueble — verifica la tasa vigente con tu contador CR; las tasas para no residentes y residentes difieren. La renta neta (después de gastos deducibles) entra al sistema.
• Esta renta se reporta también en México en tu declaración anual; aplicas el crédito del tratado.

En la venta (plusvalía)

• Impuesto sobre Ganancias de Capital CR — sobre la diferencia entre precio de venta y precio de adquisición ajustado. Tasa vigente al momento de la venta.
• Reportable en MX como ganancia del extranjero, con crédito del tratado.

Qué reportar al SAT — la lista práctica

1. En el ejercicio fiscal de la compra: incluyes el inmueble en el Anexo de Bienes y Derechos en el Extranjero de tu declaración anual. Datos: ubicación CR, finca registral, valor de adquisición en USD y MXN al tipo de cambio del día, fecha de adquisición.
2. En cada ejercicio fiscal subsecuente: mantienes el inmueble en el Anexo de Bienes en el Extranjero. Si lo renstaste, reportas la renta extranjera y aplicas el crédito por impuesto CR pagado.
3. Al vender: reportas la plusvalía como ganancia extranjera y acreditas el impuesto CR pagado contra el ISR mexicano resultante. El inmueble sale del Anexo.

Estructura — a nombre personal o en sociedad

El tratado MX-CR aplica al residente fiscal mexicano que adquiere bienes en CR — esto significa que la estructura más simple y más alineada con el tratado es compra directa a nombre personal. Esta también es la estructura que exige la residencia Inversionista (ver página de residencia).

Estructuras corporativas más complejas (LLC delaware tenedora, fideicomiso, sociedad CR) tienen sentido en casos específicos (planeación sucesoria, herederos múltiples, segregación de activos por riesgo). Esos casos deben analizarse con tu asesor patrimonial mexicano + abogado fiscal CR, considerando cómo afecta la aplicación del tratado y los reportes que cada estructura requiere ante SAT y ante autoridad CR.

Lo que el tratado no hace

Algunas aclaraciones importantes:

• No elimina los impuestos costarricenses. Sigues pagando traspaso al cierre, predial anual, ISR sobre renta si alquilas, plusvalía al vender. El tratado solo evita que pagues otra vez en México sobre lo mismo.
• No cubre todas las situaciones fiscales. Sucesión y patrimonio se rigen por reglas separadas; el tratado MX-CR aborda renta y ganancia de capital, no impuesto sucesorio. Si tu planeación sucesoria es relevante, consulta un especialista patrimonial cross-border.
• No reemplaza el reporte al SAT. Tienes que declarar el activo en el Anexo de Bienes en el Extranjero independientemente del tratado.
• No elimina obligaciones AML. El AML costarricense te sigue pidiendo origen de fondos al recibir el wire. El tratado opera en el plano fiscal, no anti-lavado.

Compatibilidad con tu exposición fiscal USA (USMCA / Green Card / LPR)

Muchos compradores mexicanos también tienen exposición fiscal estadounidense — Green Card holders, ciudadanos americanos con doble nacionalidad MX-USA, o LPRs. Para ese perfil:

• USA grava la renta mundial de sus ciudadanos y residentes — exactamente como México.
• Existe tratado USA-CR parcialmente (intercambio de información) pero no hay un DTA pleno de renta entre USA y Costa Rica. EE.UU. usa Foreign Tax Credit unilateral.
• El tratado MX-CR no resuelve la pieza estadounidense — eso se maneja con foreign tax credit USA + reportes FBAR/Form 8938 ante IRS.
• Si tu situación incluye exposure USA, consulta con un CPA bilingüe que maneje ambos sistemas — la pieza fiscal cross-border de tres jurisdicciones es manejable pero requiere especialista.

Esta página es informativa, no constituye asesoría fiscal. Verifica las tasas vigentes, aplicación específica del tratado a tu situación, y obligaciones declarativas con un asesor fiscal mexicano y un contador autorizado en Costa Rica antes de cerrar la operación. Texto oficial del DTA disponible en el Diario Oficial de la Federación. Más info en sat.gob.mx y hacienda.go.cr.