Kaufabwicklung — 30-60 Tage.

Die Kaufabwicklung in Costa Rica unterscheidet sich erheblich vom deutschen Notar-Verfahren. Der Notario Público spielt eine zentrale Rolle, die eher dem spanisch-lateinamerikanischen Modell entspricht als dem deutschen. Das Eigentum geht am Tag der Unterzeichnung über — nicht nach Wochen der Grundbucheintragung. Alles wird auf Spanisch dokumentiert — wir übersetzen jede Klausel vorab ins Deutsche.

Schritt 1 — Angebot und Promesa de Compra-Venta

Nach Objektbesichtigung und Konditionsabsprache wird eine Promesa de Compra-Venta (Kaufvereinbarung) aufgesetzt — ein rechtsverbindliches Dokument, das die Hauptbedingungen fixiert. Üblicherweise enthält:

• Kaufpreis und Zahlungsstruktur (Eigenkapital + Verkäuferfinanzierung)
• Due-Diligence-Frist — typisch 14-21 Tage zur Tiefenprüfung
• Anzahlung (Earnest Money) — typisch 5-10% des Preises, im Escrow gehalten
• Vereinbarter Abschlusstermin
• Auflösende Bedingungen (klare Eigentumslage, Behördenbescheinigungen u.a.)

Schritt 2 — Due Diligence

In den nächsten 2-3 Wochen prüft Ihr Anwalt:

Rechtliche Prüfungen

• Estudio Registral — Eintragung beim nationalen Register. Bestätigung, dass Verkäufer Eigentümer ist, keine Hypotheken bestehen, keine Eigentumsbeschränkungen, keine offenen Rechtsstreitigkeiten.
• Certificación de Libertad de Gravámenes — offizielle Lastenfreiheits-Bescheinigung.
• Aktuelle Personería Jurídica — bei Verkauf durch Gesellschaft: Bestätigung der Vertretungsberechtigung.

Physische Prüfungen

• Zweite Objektbesichtigung — nach Angebotsabgabe, idealerweise mit Bauprüfer
• Grenzprüfung (Plano Catastrado) — offizielle Vermessung der physischen Grenzen. Wichtig, weil viele Grenzen in CR nicht physisch markiert sind.
• Wasser- und Stromnachweis (ICE, AyA) — Bestätigung aktiver und legaler Versorgungsanschlüsse.

Kommunale Prüfungen

• Uso de Suelo — Bauzonen-Bestätigung der Gemeinde. Was Sie planen, muss erlaubt sein.
• Kommunale Schulden — keine ausstehende Grundsteuer oder Wassergebühren
• Bestehende Baugenehmigungen — wenn bebaut, mit gültiger Genehmigung

Schritt 3 — Notario Público

Hier überrascht das System Deutsche. In Costa Rica ist der Notario Público die zentrale juristische Figur im Kaufprozess. Es gibt kein "Anwalt des Käufers" und "Anwalt des Verkäufers", die zusammen einen Vertrag unterschreiben. Ein einziger Notario erstellt die escritura (offizielle Kaufurkunde), prüft die Identitäten, und ist für die Grundbucheintragung verantwortlich.

Notario-Auswahl

• Beide Parteien einigen sich — manchmal wählt der Käufer, manchmal der Verkäufer. Wir empfehlen einen Notario mit Erfahrung in Ausländer-Transaktionen und gutem Englisch.
• Kosten — 1,5% Übertragungssteuer enthalten Notar-Honorar. Hälfte zahlt Käufer, Hälfte Verkäufer (verhandelbar).
• Haftung — Notarios in CR haften persönlich für Inhalt der escritura. Macht sie sorgfältig.

Schritt 4 — Der Abschlusstag

Ein Tag. Üblicherweise im Büro des Notario. Beide Parteien anwesend (oder bevollmächtigte Vertreter mit Notarvollmacht). Wir sind immer dabei.

Was am Abschlusstag passiert

1. Unterzeichnung der escritura. Auf Spanisch. Wir lesen jede Klausel vor und übersetzen ins Deutsche. Alle Unterzeichnenden — Käufer, Verkäufer, Notario, ggf. Zeugen — unterschreiben mit Stift (keine digitalen Unterschriften).
2. Identitätsfeststellung. Reisepass + DIMEX falls vorhanden. Notario verifiziert.
3. Zahlungstransfer. Escrow-Unternehmen gibt das Eigenkapital an Verkäufer frei. Bei Verkäuferfinanzierung: Schuldschein wird unterzeichnet und eingetragen.
4. Eintragung der escritura beim nationalen Register. Notario reicht am selben Tag ein. Gleichtägige Eintragung — keine Wochen.
5. Eintragung der hipoteca (bei Verkäuferfinanzierung) — am selben Tag, in 1. Rangstellung.

Zeitlicher Ablauf der escritura

Das Dokument selbst: 30-50 Minuten Lesen und Unterzeichnen. Gesamter Vorgang im Notar-Büro: 2-3 Stunden.

Was nach dem Abschluss passiert

• Innerhalb von 7-14 Tagen — Sie erhalten die finale escritura mit Eintragungsstempel (Boleta de Inscripción) vom nationalen Register. Das ist Ihr endgültiger Eigentumsnachweis.
• Innerhalb von 30 Tagen — Strom (ICE), Wasser (AyA), Gemeinde (Municipalidad) auf Ihren Namen umstellen.
• Innerhalb von 90 Tagen — bei Inversionista-Antrag: Beginn mit Migrationsanwalt.

Fehler, die deutsche Käufer machen

Unterschreiben Sie keine escritura ohne übersetzte Fassung. Ein spanischer Vertrag, den Sie nicht verstehen = ein Vertrag, den Sie blind unterzeichnen. Wir übersetzen immer jede Klausel — aber wenn Sie mit anderem Makler arbeiten, stellen Sie sicher, dass eine deutsche oder englische Übersetzung vor der Unterzeichnung vorliegt.

• Unterzeichnung einer Vollmacht (POA) ohne genaue Prüfung — Vollmachten sollten strikt auf diese Transaktion, diesen Betrag und dieses Datum begrenzt sein
• Falsche Preisangabe in der escritura — manche Verkäufer schlagen vor, einen niedrigeren Wert anzugeben, um Übertragungssteuer zu sparen. Nicht akzeptieren. Zerstört die Inversionista-Qualifizierung und ist illegal.
• Abschluss ohne Prüfung der Bauplanung — eine Immobilie ohne gültige Baugenehmigung kann nachträglich Abrissverlangen auslösen