Verkäuferfinanzierung — wie es funktioniert.

Die erste Frage der meisten Deutschen, die Immobilien in Costa Rica anschauen: "Wie finanziere ich das?". Kurze Antwort — nicht über eine deutsche Bank, nicht über eine costa-ricanische Bank und nicht über eine US-Hypothekenfirma. Verkäuferfinanzierung — ein Schuldschein, den Sie direkt mit dem Verkäufer unterzeichnen — ist der Hauptkanal, und er funktioniert hervorragend, wenn die Struktur korrekt ist.

Warum deutsche Banken nicht finanzieren

Deutsche Banken (Deutsche Bank, Commerzbank, Sparkassen, Volksbanken) vergeben keine Hypotheken auf Immobilien außerhalb der EU. Die Gründe sind strukturell: Sie können keine Hypothek in einem fremden Grundbuch eintragen, ein Objekt nicht bewerten, das sie nicht sehen, und keine Auslands-Zwangsvollstreckung durchführen. Selbst Private-Banking-Kunden bekommen ein klares "Nein".

Manche Banken bieten Lombardkredite gegen deutsche Vermögenswerte (Depots, Festgelder, Immobilien in DE) — aber das ist kein Hypothekendarlehen auf die CR-Immobilie, sondern ein persönlicher Kredit. Höherer Zins, kürzere Laufzeit, volle deutsche Sicherheiten erforderlich.

Warum costa-ricanische Banken kaum vergeben

BAC, BCR und Banco Nacional — die drei großen CR-Banken — vergeben prinzipiell nur an Einwohner mit DIMEX-Ausweis, lokaler Kredithistorie und gelegentlich lokalem Bürgen. Selbst mit Inversionista-Aufenthalt benötigt man 6-12 Monate lokale Kredithistorie, bevor eine Bank in Betracht zieht — und auch dann sind die Konditionen schlechter als bei Verkäuferfinanzierung.

Was Verkäuferfinanzierung genau ist

Verkäuferfinanzierung ist die Vereinbarung, bei der der Verkäufer zu Ihrer Bank wird. Sie zahlen einen Teil des Kaufpreises bei Abschluss in bar (das Eigenkapital), und der Verkäufer trägt den Rest als Schuldschein, den Sie über 5-15 Jahre in monatlichen Raten zurückzahlen. Der Schuldschein wird am Tag der Eigentumsübertragung als offizielle Hypothek (hipoteca) im costa-ricanischen Grundbuch eingetragen.

Die Immobilie wird am Abschlusstag Ihr Eigentum — nicht erst am Ende der Laufzeit. Der Verkäufer hält nur die im Grundbuch eingetragene Hypothek als Sicherheit, genau wie eine deutsche Bank.

Typische Transaktionsstruktur

Worauf vor der Unterzeichnung achten

• Verkaufsberechtigung des Verkäufers — aktuelle Personería Jurídica bei Gesellschaft, aktueller Personalausweis bei Privatperson
• Lastenfreiheit der Immobilie — Certificación de Libertad de Gravámenes vom nationalen Register
• Korrekter Einschreibungswert — wichtig für Inversionista (siehe Aufenthaltsseite)
• Schutzklauseln im Schuldschein — Heilungsfrist bei Verzug, transparenter Verzugsmechanismus, eventuelle persönliche Garantien des Verkäufers
• Optional: Währungsanpassungsklausel — empfehlenswert bei Sorge vor starkem EUR-USD-Verschiebung

Diese Seite beschreibt die allgemeine Struktur von Verkäuferfinanzierungen. Spezifische Konditionen werden in jeder Transaktion individuell verhandelt. Verlassen Sie sich nicht auf die Zahlen hier als garantierte Konditionen — fordern Sie ein konkretes Angebot zu jedem Objekt an.