Impuestos — sin tratado bilateral, con estructura.

Arranquemos por la conclusión: Argentina y Costa Rica no tienen tratado para evitar la doble imposición. A diferencia de lo que tenés con España, Italia, Chile o Brasil, acá no hay coordinación bilateral. Cada país aplica sus reglas internas como si el otro no existiera.

Eso no rompe la operación. Pero te obliga a pensar el armado con cuidado, porque si no lo hacés, podés terminar pagando dos veces sobre lo mismo. La buena noticia: Costa Rica usa criterio territorial — solo grava lo que se genera dentro de CR. Argentina usa criterio mundial para residentes fiscales — te grava todo, vivas donde vivas, mientras seas residente fiscal argentino. Esa asimetría es la que tenés que entender.

Bienes Personales argentino sobre el inmueble CR

Si sos residente fiscal argentino y comprás un inmueble en Costa Rica, ese inmueble lo tenés que declarar como activo del exterior en tu DDJJ de Bienes Personales. No es opcional. ARCA (ex-AFIP) tiene visibilidad sobre las operaciones MEP/CCL y las transferencias internacionales, así que asumí que lo van a cruzar.

La alícuota progresiva 2026 para activos del exterior está en una banda crítica para argentinos con propiedad CR: arrancás cerca del 0.5% y podés llegar a aprox. 1.75% anual sobre el valor declarado del activo exterior si tu patrimonio total queda alto.

El valor a declarar suele ser el costo de adquisición en USD reexpresado a pesos al tipo BNA Comprador del 31 de diciembre del año fiscal. Si comprás por USD $500K y la alícuota efectiva tuya termina siendo 1%, hablamos de USD $5,000/año de Bienes Personales solo por el activo CR.

Cuando la alícuota mata el equilibrio de la operación, hay dos caminos legales:

• Trasladar tu residencia fiscal a CR — más de 183 días al año en CR + trámite formal en ARCA/AFIP. Una vez fuera del padrón argentino, Bienes Personales sobre el activo exterior desaparece.
• Estructurar la tenencia de manera que el activo no figure como “tuyo” en el sentido directo de Bienes Personales. Por ejemplo, una SA CR cuyas acciones declarás como participación en sociedad del exterior — sigue siendo declarable, pero a veces con criterios de valuación distintos.

Residencia fiscal — cuándo te convertís en residente CR

En Costa Rica: más de 183 días dentro del país en un año calendario, combinados con intención manifiesta de quedarte (cédula, contrato local, vínculos económicos), te convierten en residente fiscal CR.

En Argentina: esto es lo que la gente subestima. Vos no perdés la residencia fiscal argentina por irte físicamente — la perdés cuando formalizás la salida ante ARCA/AFIP. El trámite es el formulario F2241 (declaración de pérdida de residencia tributaria) + comprobantes de residencia en el exterior (cédula CR, contratos, factura de servicios a tu nombre) + DDJJ final de Bienes Personales del último período como residente.

Lo común para el comprador-Plan-B argentino es este recorrido:

1. Año 1-2: comprás como no residente fiscal CR (turista o residencia recién otorgada), conservás residencia fiscal argentina, declarás Bienes Personales sobre el activo CR mientras tanto.
2. Año 2-3: con cédula CR + vivencia real >183 días/año, tramitás baja de residencia fiscal argentina vía F2241.
3. Año 3+: residente fiscal CR, sin Bienes Personales sobre el activo CR, criterio territorial CR aplica solo a tus ingresos generados en CR.

Estructuración del activo — cuatro opciones

Opción A — Nombre personal

Inscribís el inmueble directo a tu nombre en el Registro Nacional de Costa Rica. Es lo que recomendamos para 9 de cada 10 compradores argentinos, por dos razones:

• Califica para la residencia Inversionista (la reforma migratoria de 2024 exige tenencia personal directa).
• Lo declarás como activo exterior personal en Bienes Personales — simple, sin doble registro de sociedades.

Opción B — SA CR (Sociedad Anónima costarricense)

Estructura tradicional para tenencia inmobiliaria en CR. La SA es la dueña registral del inmueble; vos sos dueño de las acciones de la SA. Sigue siendo útil si:

• NO buscás residencia Inversionista (porque con la reforma 2024 esta estructura ya no califica para esa categoría migratoria).
• Te importa el anonimato — la SA aparece en el Registro Nacional, no tu nombre personal directamente.
• Pensás en sucesión: transferir acciones de la SA es mucho más simple y barato que transferir un inmueble entre herederos.

Opción C — SA argentina tenedora

Generalmente complica más de lo que ayuda. La SA argentina como tenedora del inmueble exterior tiene que declarar el activo en sus propias DDJJ; vos declarás la SA argentina en tu Bienes Personales como participación accionaria. Doble registro, doble compliance, sin una ventaja fiscal clara. Solo tiene sentido en casos muy específicos de planeamiento empresarial.

Opción D — Trust o fideicomiso internacional

Estructura compleja, útil solo para patrimonios grandes (USD $3M+) con planificación sucesoria intergeneracional, o donde hay riesgos personales que justifican un escudo legal. Requiere armado coordinado entre un tributarista argentino especializado y un abogado fiduciario en jurisdicción de tercera (Uruguay, Panamá, Delaware). Costos de armado y mantenimiento elevados. Para el comprador típico — no aporta.

Impuestos costarricenses sobre el inmueble

Acá entra el lado CR. Lo que pagás dentro de Costa Rica por tener y operar la propiedad:

• Impuesto al traspaso — 1.5% sobre el valor escriturado. Se paga una sola vez, en el cierre.
• Impuesto territorial municipal (Bienes Inmuebles) — 0.25% anual sobre el valor catastral municipal. El valor catastral suele ser inferior al valor real de mercado, así que la cuenta efectiva queda baja. Sobre USD $500K declarados, hablás de ~USD $1,250/año.
• Impuesto Solidario (casas de lujo) — si el valor de la construcción (no del terreno) supera ~CRC 152 millones (~USD $300K), aplica una alícuota progresiva adicional del 0.25% al 0.55% anual sobre el valor total.
• Renta del alquiler — si alquilás (Airbnb corto plazo o residencial largo plazo), la renta es ingreso de fuente CR. 15% sobre la renta global si el inmueble está a nombre personal sin actividad lucrativa formal; régimen general de impuesto a la renta si lo operás como negocio formal.
• Ganancia de capital en venta futura — 15% sobre la ganancia (precio de venta menos costo de adquisición ajustado), salvo que sea tu vivienda habitual probada, en cuyo caso aplica exención.

Carga fiscal anual estimada — comparación lado a lado

Tomemos un caso concreto: propiedad CR de USD $500K, sin alquiler, sin venta, solo tenencia.

La diferencia anual entre seguir siendo residente fiscal argentino y trasladar la residencia a CR ronda los USD $5,000/año en este ejemplo. Multiplicalo por los años que pensás tener la propiedad — ahí está la cuenta para decidir si conviene el trámite F2241.

Importante. La cifra de Bienes Personales depende mucho de tu patrimonio total y de la escala progresiva vigente. Si tenés patrimonio mayor en Argentina (otros inmuebles, plazos fijos, acciones), la alícuota marginal sobre el activo CR puede ser más alta que el 1% efectivo del ejemplo. Verificá con tu contador la cuenta exacta para tu caso.

Riesgos — lo que NO funciona

Algunas cosas que vemos intentar y que terminan mal:

• Comprar a nombre de un familiar que vive afuera para “esquivar” Bienes Personales. Declaración falsa, riesgo de UIF + ARCA, y si después querés sacar la plata por venta, tu nombre no figura en ningún lado.
• No declarar el activo en Bienes Personales. ARCA detecta. La operación MEP/CCL deja rastro en la CNV, y la transferencia internacional deja rastro en el BCRA. La omisión no es invisible — es una omisión documentada.
• Estructurar vía Panamá / BVI sin sustancia económica real. Los estándares CRS, FATCA y la Acción 5 de BEPS desarman estos esquemas. Lo que parecía una optimización termina como una contingencia.
• Escriturar por debajo del precio real para bajar el impuesto de traspaso del 1.5%. Te baja momentáneamente el costo CR pero te saca de la residencia Inversionista (que mira el valor escriturado, no lo que pagaste) y te complica la base de costo cuando vendas (ganancia de capital ficticiamente mayor).

Esta página es informativa. NO constituye asesoría fiscal ni legal. Las alícuotas, escalas y umbrales mencionados pueden cambiar año a año. Consultá con un contador argentino especializado en activos exteriores y con un asesor tributario costarricense antes de estructurar tu compra. Más info oficial en AFIP / ARCA y Ministerio de Hacienda de Costa Rica.