La debida diligencia en Costa Rica Checklist

Todo comienza en el Registro Nacional (Registro Nacional). Antes de fijar el precio, antes de inspeccionar, confirme que el vendedor realmente es dueño de lo que está vendiendo, libre de cargas.

• Confirme el número de finca. Identifique la parcela exacta mediante su número de Folio Real (número de finca), el identificador único del registro. Asegúrese de que la descripción, la escritura y el plano catastral correspondan a la misma finca. Cómo encontrar el número de finca.
• El vendedor es el propietario registrado. Realice el estudio del registro y confirme que la persona o empresa que firma es el titular registral, el propietario registrado, y no simplemente alguien que tiene las llaves o un poder notarial vencido.
• Lea los Antecedentes (historial del título). Analice la cadena de titularidad hacia atrás. Una cadena de transferencias previas limpia e ininterrumpida es lo que garantiza la seguridad del título; una laguna o una transferencia irregular es una señal de alerta para investigar antes de continuar. Cómo comprobar un título, paso a paso.
• Revisa los Gravámenes. Solicite la certificación de gravámenes. En ella se detallan todos los gravámenes sobre el terreno: hipotecas, embargos y anotaciones. Estos gravámenes son responsabilidad del propietario, no del vendedor, por lo que cualquier gravamen que figure en ella pasa a ser suyo a menos que se liquide antes o durante el cierre de la transacción.
• Si pertenece a una corporación (SA), investigue la empresa. Cuando la propiedad pertenece a una Sociedad Anónima o Limitada, decida si está comprando el terreno o las acciones. Si compra acciones, hereda las deudas, los impuestos y los litigios de la empresa, por lo que debe verificar la situación jurídica de la sociedad, quién controla las acciones, los libros legales (libros de actas y de acciones) y su situación fiscal y de seguridad social ante la CCSS.

Hay que saber exactamente qué tipo de terreno es y confirmar que las líneas del papel coinciden con las del terreno.

• Propiedad absoluta titulada frente a concesión (ZMT). Los primeros 200 metros desde la línea de pleamar constituyen la zona marítima terrestre, terreno de concesión pública, no de propiedad absoluta. Antes de cualquier otra gestión en un terreno costero, confirme si la propiedad es de dominio absoluto o una concesión. Ejecutar la comprobación de la zona marítima (ZMT)..
• El plano catastrófico coincide con la realidad. El plano catastral registrado contiene los límites, la superficie y el número de catastro. Confirme que coincide con la finca y la escritura, y que la superficie por la que está pagando es la que figura en el plano.
• Pida a un topógrafo que verifique las esquinas. Los desacuerdos sobre los límites con los vecinos son comunes, especialmente en terrenos rurales grandes. Contratar a un topógrafo certificado para que marque los vértices del terreno según el plano es una medida de precaución económica para evitar comprar una cerca mal ubicada.
• Verifique si existen disputas sobre límites o superposiciones. Pregunte a los vecinos, busque planos superpuestos y confirme que el área del plano catastral coincide con el área del registro. La posesión silenciosa por parte de otra persona es una señal de alerta.

Confirme que no se adeuda nada. Los impuestos y tasas impagados se vinculan a la propiedad y se convierten en problema del nuevo propietario.

• Impuesto municipal sobre la propiedad. El impuesto anual sobre bienes inmuebles ronda el 0.25 por ciento del valor registrado y se paga al municipio. Es importante verificar que esté al día; los pagos atrasados ​​pueden impedir la transferencia, y un certificado municipal de buena conducta lo confirma.
• Impuesto sobre viviendas de lujo, si procede. Las viviendas de mayor valor, que superen un umbral establecido anualmente, están sujetas al impuesto solidario sobre la construcción. Si la propiedad se encuentra dentro de este rango, verifique que el impuesto se haya presentado y pagado.
• Todo pagado al día. Antes de cerrar la operación, obtenga una confirmación por escrito de que el impuesto sobre la propiedad, cualquier impuesto de lujo y el impuesto de franquicia corporativa (si la propiedad pertenece a una empresa) están pagados al día.
• Cuotas de la asociación de propietarios o del condominio. En una comunidad cerrada o condominio, confirme las cuotas mensuales, que la cuenta esté al día y lea el reglamento (normas) para conocer las restricciones sobre alquileres, construcción y uso.

Un terreno precioso sin agua potable ni camino de acceso legal es un problema que no se puede solucionar después de la compra. Confirme los tres aspectos.

• Agua. Confirme la fuente: la empresa nacional de servicios públicos (AyA), la junta local de agua (ASADA) o una concesión de pozo registrada. Solicite una carta de disponibilidad de agua. Sin agua legal, no hay permiso de construcción.
• Electricidad. Confirme si el proveedor (ICE o CNFL, según la zona) ofrece servicio o cuánto costaría instalar una línea en el terreno si este no está urbanizado.
• Acceso legal por carretera y servidumbres de paso. Confirme que la propiedad da a una vía pública o que cuenta con una servidumbre de paso registrada. El acceso a través del terreno de un vecino que no esté registrado como servidumbre no es un acceso legal, y los prestamistas y el municipio lo tratarán como tal.

Si planea construir, alquilar o urbanizar, confirme que el terreno lo permite antes de darlo por sentado.

• Uso de suelo (certificado de uso de suelo). Solicite el certificado municipal de uso del suelo para confirmar la zonificación, la densidad y qué se puede construir o utilizar en el terreno. Un lote residencial puede no permitir uso comercial, y los retranqueos varían.
• Viabilidad ambiental de SETENA. Para el desarrollo urbanístico, el proceso de viabilidad de la autoridad ambiental nacional (SETENA) regula lo que se puede hacer en el terreno. Confirme el estado del suelo, especialmente cerca de ríos, humedales o terrenos escarpados.
• Permisos de construcción. Si compra una propiedad con una estructura ya existente, confirme que se construyó con los permisos correspondientes y que coincide con los planos registrados. La construcción sin permiso puede acarrear multas, riesgo de demolición y problemas para la reventa o el seguro.

La forma en que se realiza el cierre protege todo lo que se verificó anteriormente. La representación independiente y el depósito en garantía son requisitos indispensables.

• Utilice un abogado o notario independiente. En Costa Rica, un notario público redacta y registra la escritura de transferencia. Utilice un notario que lo represente, no solo el del vendedor. Su propio abogado realiza el estudio de títulos y protege sus intereses al momento del cierre.
• Mantenga los fondos en depósito fiduciario real. Transfiera el dinero de la compra a través de un agente de custodia autorizado y registrado ante el regulador financiero (SUGEF). Nunca transfiera el precio total directamente al vendedor antes de que la escritura esté firmada e inscrita. La liberación del depósito en custodia se produce al registrarse la transferencia, no con una simple promesa.
• Confirme la transferencia registrada posteriormente. El acuerdo no se formaliza al firmar, sino cuando el registro de la propiedad aparece a su nombre. Tras el cierre, solicite un nuevo estudio del registro para confirmar que la transferencia se ha registrado correctamente y que el título está a su nombre sin gravámenes.